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特色小镇—难在产业上,倒在房子上(附:地产业介入的6种方式)

| 招商动态 |2017-04-25

2016年7月,三部委发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》,计划到2020年培育1000个左右特色小镇。2016年10月,住建部又发布了第一批127个小镇名单。在一个事事喜欢刮风的国度,迅速掀起了特色小镇建设之风。不论是工作部署、各项政策的出台还是资金进驻的方式、渠道的拓展和小镇项目的申报,都轰轰烈烈地开展起来。但关于“特色小镇”这件事,仔细研究不难发现,事先理论准备明显不足,事后解读汗牛充栋。

特色小镇:小空间、大聚集的创新发展平台

“特色小镇”是相对独立于市区,具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。特色小镇不同于此前提出的建制镇的概念,应当是规划面积控制在3平方公里左右,建筑面积控制在1平方公里左右的空间范围。

其次,虽然各级政府多年来对工业开发区、科技园区、产业园区等形成了熟悉的操作流程,但“特色小镇”作为创新性的发展平台,则重点强调创新、协调、绿色、开放、共享理念,聚焦特色产业,融合文化、旅游和社区功能,总投资额控制在30-50亿元。通过小空间,形成资金、人才、市场、环境、旅游、文化、创意的大聚集。

新需求引爆特色小镇建设

特色小镇建设如火如荼,从国家的各个政府层面总结鼓励建设特色小镇的动因,大致可以总结为以下几点:

1

大投资新领域

放眼当今的投资市场,大水漫灌式的投资拉动早已过去,投资的余地却非常有限。消费市场的繁荣对国民经济的整体拉动始终处于低频驱动,旅游消费算是相对有成效的经济驱动领域,但最终也体现在旅游投资层面上。“特色小镇”概念的提出,以计划建设的1000个小镇计算,能够带动3-5万亿元的整体投资,形成一个大投资的新领域,对国民经济的增长能拉动约2个百分点。从发改委的出发点考量,特色小镇的建设,一定是投资环节拉动整体经济向好发展不可忽略的重要引擎。

2

城镇化新领域

从住建部的角度出发,发展特色小镇主要基于两个层面的考量。一方面,按照原先的思路,计划建设六七十个千万亿以上人口的特大型城市,以此容纳六七亿人口,发展城镇化建设。但近十年来,大家逐渐感觉到,大城市病尤其是特大城市问题越来越严重,虽然大城市的聚集效应带动效益的增长,但发展特大城市的路显然已经被堵上了,现在要走别的路。另一方面,城市面临着城市膨胀的问题,乡村面临着大量的闲置房屋和空心村等乡村凋敝问题以及留守儿童、留守老人二元结构强化的问题。从城乡体系来说,城市的低容纳程度和乡村的快速消亡程度都逐渐成为中国长远发展的严重桎梏,基于这样的背景,如果说通过特色小镇的发展,我们能开辟一个城镇化新领域,这不失为一个好的决策。

3

产业聚集新领域

特色小镇的推进,能够有效地形成新产业聚集,新创意聚集,新人才聚集。大众创业,万众创新,形成双创的推进,这是供给侧改革的发展领域。其中,大众创业是把国民财富聚集起来,这并不一定是条好路。但创新则是任何产业、任何领域需要持续发展的重要诉求。

培育自下而上,特色小镇发展有据可循

从特色小镇的培育条件上来讲,国内外都有诸多先例值得国内后起的小镇项目引以借鉴。

从国际经验来说,国外小镇以小而精,小而美,小而文,小而活,小而特为主要特色,这是值得国内学习的重点。无论是德国海德堡、英国牛津剑桥、瑞士的生活小镇还是英美较多的产业小镇,都是充分体现了民间自发、市场聚集、文化特色突出及类型化突出四个特点。

纵观国内市场,当前特色小镇发展最亮眼的非浙江莫属。浙江发展特色小镇的优势依托以下四点:

1)靠近城市,相对独立于城市,又靠近城市,以此借助城市基础设施优势,又可以充分承接市场的外溢。

2)依托历史格局,通过当代扩张,形成块状产业群。

3)民间有资金,有人才,有项目,民间聚集,助力特色小镇建设。

4)群体依托,阿里群,海龟群,为浙江的特色小镇发展提供了人才的群体储备。

总结国内外发展经验,拥有历史基础,通过民间发起做特色小镇,才是小镇发展的重要逻辑。

冷静对待特色小镇热潮,做好“小镇+旅游”功课

高呼特色小镇建设口号,但实际面临着两大难题——不能政府主导,政府又不能不主导;成本不能上升,成本又不可能不上升——这需要我们冷静思考如何做的问题。

特色小镇到底怎么做,国务院参事,原杭州市市长,仇保兴先生,原来杭州市长,建设部副部长,提出过这样的观点:自组织,共生性,多样化,强联接,产业集群,开放性,超规模效应,微循环,自适应,协同。

特色小镇建设超越空间的规模,这句话落地并不容易。以浙江为例,它把现有37个小镇分成五档,优秀小镇、良好小镇、合格小镇、警告小镇、降格小镇。这其中根本性的问题是产业聚集的规律:延长产业链,链接上下游,扩大产业面,横向扩展,以此形成产业群和全面的配套。

当下社会,劳动密集型的低端产业逐渐转型,而中端产业无法大规模转移还是依赖产业群的核心竞争力。以浙江的经验为例,从一开始做低端产业如温州的打火机、纽扣、弹簧等,就是以产业群的概念在打造。利润虽低,但它有产业群配套也能做。所以这个产业聚集,它的功能是城市功能,而不是小镇功能。

反过来说,发展特色小镇可能的结果是:

促在政府上:主要靠政府主导来促进,给你一块地,有什么需求我来解决;

难在产业上:没有产业无法吸引企业进驻;

苦在特色上:现在普遍强调的环境、文化、旅游等等,怎么才能称之为“特色”呢?

倒在房子上:房地产商盖房子,盖完了房子小镇的建设就停滞不前了;

差在文化上:文化的挖掘需要大工程,需要慢工程,这是我们当前缺乏的专注点;

挖掘不出来,最后死在市场上。

活在旅游上:当前几乎所有的特色小镇都在讨论一件事:“+旅游”。“小镇+旅游”实际是消费聚集,多数特色小镇聚集不了产业,最终是聚集消费。

但也并不是所有的“小镇+旅游”都能成功的,1000个特色小镇建设,应该聚焦的旅游新领域无非是两种:一个休闲度假新领域,一个生活品质新领域。当然以此划分也不能笼统地成为“旅游小镇”,除了观光性质的“旅游小镇”之外,还有观光休闲度假结合的“度假小镇”和“休闲小镇”。

中景信旅游投资总经理黎志曾经说过,“旅游投资不是春天来了,而是进入夏天,热潮一浪高过一浪。一个旅游项目,动不动就是几十亿,几百亿甚至上千亿的投资,这样的背景下更要谨慎清醒。旅游开发不能急,三年粗打造,五年精打造,十年磨一剑”。反观现在政府的需求,在投资浪潮驱使下,一个小镇动不动就要三年见效,实际只能达到“粗打造”的要求。 “园林强调巧夺天工,风景强调大气天成,自然景区不宜移山填海,裁剪山河,而应装点河山。天地有大美藏而不露,露则必亮。犹如大地上生长长出来一样。主景与托景结合,原景与创景无缝对接。山上主要听鸟声,水声,涛声,与蓝天对话,与白云接吻。山下听琴声,歌声,叫卖声,鞭炮声。”观光度假休闲有机结合,山岳景观与休闲小镇结合打造,这是非常好的一种旅游开发模式。

这里又提到国内最有成功的“小镇+旅游”的代表案例之一——乌镇。真正做到了一下几点实现了乌镇的整体成功打造:

1)关注产业规模和产权选择,以拿下产权作为资本运作的前提可能;

2)做好产品规划、战略规划和产品运营模式,以系统性的规划确定产品的受众定位,而不是单一的、节点式的打造;

3)景区设计有爆点:5分钟一小景,10分钟一大景,半小时一爆点,在游览过程中塑造吸引物。

总结来说,公共产品市场化,经营资历碎片化,博物馆静态化,历史民族概念化,市场定位同质化,这是陈向宏在旅游投资大会上分享的观点。

综上观点,我认为,特色小镇的发展,最终是活在旅游上。特色小镇最终会发展成为旅游小镇,当然关键会着眼于生活品质的塑造和追求。

导读:魏小安 地产业介入特色小镇的6种方式

特色小镇对于地产行业商机何在?别以为地产行业想进就能进,不是这样。

方式一:整体进入,全面开发

从小镇加旅游到旅游加小镇,实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇,林林总总。难在题目,一千个小镇能想出一千个题目吗?想不出新题目,又得避免千镇一面,这是一个难点。

比如我上个礼拜到中国人民大学艺术学院,讨论世界艺术小镇,艺术学院的院长先跟我们讲了一番文艺复兴的历史过程,很有学问,就跟听课一样,听他讲了一番。讲完以后就讨论,还有一个人讲了一些世界艺术小镇的标准,后来我就说,院长高大上,这个标准也不怎么接地气,但是这两个融合到一起,按照伯拉图的理念,然后按照欧洲文艺复兴的过程,诸如此类的讲了一遍。

按这个要求,中国有几个能搞?要不然咱们说几个样板看看?798算不算?不算,一定是新知识的创造。再问一下乌镇算不算?也不算,最好形成一个博物馆群。我说四川大邑,安仁古镇,樊建川在那儿搞了25个博物馆了,他说我没去过,我说你去看看,如果他都算不上,我看世界艺术小镇没戏。我实在想不出来,也就是西班牙那儿可能有俩。但是我就说了一个观点,如果能够整体进入,全面开发,这是最好的。但是现在因为三部门倡导产业小镇,上来做旅游,做休闲,做度假,恐怕也不行,里边就我刚才讲的,现在是小镇加旅游,那我们要转过来叫旅游加小镇,这个难度是很大的。

方式二:借助资源,逐步推进

景区带小镇,这个格局现在已经形成了,比如黄山脚下有一个汤口镇,是温泉小镇,但是借助黄山已经起来了。再比如说皖南有很多类似这样的东西,好多地方都有。再一个就是山水促小镇,现在已经形成标配,就像刚才讲白石山这种情况,就是白石山做完了火爆起来了,跟着做了一个小镇。比如像灵山的拈花湾,拈花湾是灵山第五期工程,投资30亿,建了17万平方米的建筑,建的很棒,非常精细,我极为赞赏,不是一般的赞赏,之后火爆。去年十一黄金周的时候,拈花湾一天进去13万人,给那个董事长弄的,说拈花湾是个度假小镇,是个文化小镇,不希望这么多人来,但是大家把他当一个景点看。

但是马上碰到一个难题,是在国家风景名胜区的范围内,所以建设部的一个副部长去了盛赞,说搞特色小镇这是一个样板,我就说这个副部长是管特色小镇的,跟着建设部城建司的领导去了,说不行,违背国家风景名胜区条例,所以建的房子不许卖,本来他就是有一个酒店自己经营,剩下一些房子卖出去,资金回收,而且他卖的价格是整个无锡最高的价格,很多人已经付了定金,不让他卖,还有两片地不让开发了,所以就没办法,只好自持,自己运营,资金回收就慢了不知道多少倍,但是也确有问题。但是总体来看,就是景区带小镇,山水促小镇,这是一个方式,这个方式是一个比较可行的方式。

方式三:放大古村,深化古镇

这就是乌镇和乌村搭配的方式,乌村离乌镇就是3公里,就这么一个距离,黄金周的时候乌镇10万人进去,乌村1000人进去,所以乌村开发模式和运动模式都很独特,就是外观基本不动,里边动一动,整个乌村460亩地,投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子,就是50年代,60年代,70年代,就这些房子,后来变成空心村,他们就找村民把这些租下来就开始做,门票280块钱。后来网上说你乌村什么地方?疯了?可是280块钱包括一顿饭,包括里边所有的节目,比如走到哪儿,往那儿一坐茶就端上来,小吃就上去了,这是一套。再有一套是780块钱,再加一个晚上,所以没有人投诉。但是他就说,我就是要用这280块钱,把观光客人挡在门外,有真正有追求的人进来,所以有追求的人进来感觉甚好。我在那儿住了一晚,真是感觉甚好。所以我就说放大古村,深化古镇,这是第三种方式。

方式四:搭车进入,形成配套

这就是袁家村这种模式,袁家村基本上就是饮食村,去的目的就是吃,可是我这次去袁家村,一看房地产已经进去了,严格的说袁家村不是一个村,已经是一个镇,历史上是个村,现在面积已经很大了,各种街道都形成了。

方式五:综合格局,提升品质

这就是良渚文化村,现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分,也变成一个小镇,我这里讲的是地产商怎么进入。

方式六:先站干岸,趁火打劫

先别急着进,反正政府和前期开发商必有难过的时候,甚至有过不下去的时候,但是把原来的难题都解决了,土地,老百姓,诸如此类的,有基础设施建设配套,这些难题都解决了,过不下去了,这时候你进入。这就叫先站干岸,再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分,因为有信息的沟通问题,像我看一眼就知道在什么阶段,就知道现在有什么难处,但是一般没有这种判断。

这里边有两个忌讳:

第一忌讳说房地产,换件衣服,多唱高调,比如前些年到海南,名片一掏都是房地产公司,现在去海南,十几个人一块儿吃饭,名片一掏都是旅游开发公司。我说你们怎么都变了?不行,房地产公司,见村长都见不上,一个旅游开发公司还有可能见个市长,就是这样换个衣服。按照中央这一套,唱产业怎么聚集,唱环境怎么整治,唱文化怎么弘扬等等,就唱那些高调。

第二,忌讳挂羊头卖狗肉,得沉下心,认认真真做品牌性项目,如果品牌性项目都没有,接了手就干房地产,那也不行。一个地方一个政策,一个地方一个方式,一个地方一种挖掘,到哪儿就研究这个到底怎么做,怎么做点品牌形象。我经常看见这种房地产品牌项目,觉得挺好,那就确有到底怎么做的问题。比如说上海有个安麓项目,很棒,在朱家角,这个项目是首旅集团做的,其中有一个房地产项目,这个房地产项目也是属于趁火打劫,因为原来那个开发商资金断了,他一个合作伙伴就是安缦,安缦和首旅是多年的合作关系,所以安缦的老总就说,要想继续用我的品牌,对不起,必须首旅集团进入。所以首旅集团资金进入,品牌进入,人力进入,项目真是做的好。那个项目有一个特大型的优势,就是前期开发商从安徽收了6000株老树,江西有一个地方修水库,修水库淹老树不行,当地也头疼,然后这老板全收了,所以他现在做这个院子,一个院子一棵老树,这老树几百年,6000个老树回来之后,我们现在技术真是不得了,每棵树打吊针,大概99%都存活了。在这样的基础上做的房地产,开盘25万,火爆。像这样的东西,因为先做了几个老房子的改造,把品牌造起来了,他们对文化是认真的,不是在这儿以房地产为主,首旅集团原则上不做房地产,只不过这个项目觉得可做,所以我觉得这就是商机,这种商机我看大把存在,但是这商机怎么抓?先做文化。

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