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文旅产业将取代房地产成为财富收割机!

| 招商动态 |2017-07-07

文化旅游产业(以下简称“文旅产业”)是指与人的休闲生活、文化行为、体验需求(物质的、精神的)密切相关的领域。主要是以旅游业、娱乐业、服务业和文化产业为龙头形成的经济形态和产业系统。

据美国权威部门预测,文化休闲、娱乐活动、旅游业将成为移动互联网之后,下一个经济大潮,并席卷世界各地。

国家旅游局数据显示,2008年,国内旅游人数20亿人次,2015年达40亿人次,7 年翻一番。2015年共有41.2亿人次国内或出境游,相当于全国人口一年旅游近3次。如下图所示:

▲近年国内旅游人数增强情况

▲近年国内旅游业总收入

(单位:万亿元 人民币)

据国家旅游局预计,我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱产业。毋容置疑,这是大众乐于消费的朝阳行业,预示着文旅产业的投资窗口已然打开。

除此之外,人们对于旅行的需求爆棚,还表现在度假观念上的改变。近十年来,人们从想玩,会玩,到变着花样玩儿,“上车睡觉,下车拍照”的粗陋旅游方式,已经不能满足人们更高,更多元化的需求。

正是这一需求,催生了整个文化旅游产业链的不断细分,创新。从自驾旅行,商务度假,到家庭度假,从自然风光游,到文化主题游,再到一站式旅游MALL。既有来自旅游产品的组合,混搭,也有来自后服务时代的跨界整合创新。

正因如此,有人说,文旅产业投资正当时。庞大的市场需求像火山喷发一样,才刚刚开始露头,而行业的创新与变革也正处在觉醒后的酝酿阶段。

行业的微小动态折射到投资人的眼里,就是机遇。

难怪,王健林讲生意经:旅游是能发财的投资,是最好的投资。王志纲也曾说:在下一个十年,如果错过了“文化旅游产业”,必将错过一个时代!

文旅产业迎“黄金时代”

今年是“十三五”规划的起航之年,对于中国旅游业发展而言,意义更加重大。《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出,力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。

因而,从今年起至2020年,是我国旅游业发展实现质的飞跃,由旅游大国迈向旅游强国的关键5年。中国文旅强化发展的时代已然到来。但中国文旅的发展仍然存在诸多需要提升与改进的内容,并需与城市特色和文化发展紧密结合,这亦成为中国文旅发展亟需解决的时代课题。

相比于中小投资者,各路大庄家已经快人一步,闻风而动:今年第一季度,全国在建旅游项目8935个,旅游业实际完成投资1175.5亿元,比去年同期增长10.38%。由此可见,文旅产业的投资热已经开始。行业本身的红利变现才仅仅是个开始,而来自资本市场更广阔的升值空间,才是这块巨大蛋糕上无比诱人的奶油。

文旅产业的八个“注意”

中国的文旅地产分为四大模式:主题游乐型、景点依托型、度假酒店型,以及文旅小镇型;

1、文旅小镇业态调整改造背后是深刻的社会变革

古镇、古村在中国新兴城镇化浪潮的推动下,迎来了一波巨大的变革。不仅仅是传统建筑空间、商业业态的变革,更是其内在的生活方式、消费方式的变革、乃至传统文化基因潜移默化的质变。

2、游客需求层次的提升,需文旅业态同步提升

近20来年旅游的大发展,已经从原有的观光旅游逐步向休闲和度假游转型,但转型期观光、休闲和度假不同需求的旅游形态将会在一段时间内存在,并且不同区域的文旅小镇项目会在旅游需求层面方面的侧重点还会不同,不同的旅游需求层次所对应服务的旅游业态是不同的,在此背景下,不仅原来很著名的古镇古村业态需要进行提升,改造,一些新迈入开发的小镇项目也将更加复杂。

3、移动、智慧社会的到来带来文旅业态的改变

移动互联网时代,已经打破了城市办公人员固定办公的工作形态和地域界限,可以随时随地办公与他人开展工作合作。旅游小镇因为其浓厚的文化环境和优美的自然环境,可以引来很多大城市的人群前来创业办公、边度假边办公。

4、旅游业态和城镇化业态的融合

旅游小镇配套设施无论是从种类还是数量,都高于普通小城镇的标准,因此服务设施指标的选取不能完全按照《镇规划标准》确定,要综合考虑常住人口和流动人口(包括旅游人口及因旅游发展吸纳的外来就业人口等),进行科学的计算。旅游小镇生态为基,小镇旅游人口的确定要充分考虑到小镇的生态承载能力,旅游设施的配置科学合理,适当留有余量,杜绝浪费。

5、传统旅游六大要素的提升

长期以来,旅游业已经形成了基于旅游服务的“吃、住、行、游、娱、购”六大要素,文旅小镇的商业业态也基本是按照这几个方面进行构建的,但是随着旅游市场的变化,一些创新的业态开始呈现,或者说需要对原来的六大要素进行重新创新性认识和阐释。比如从原来简单的吃饱、睡着,购物等变成对当地美食文化、居住文化、当地手作文化的深度体验。

6、文旅小镇的商业是文化风景

未来的文旅小镇的商业设施除了承担基本的吃饭、购物、住宿功能,还承担文化展示、文化体验、互动交流、游览体验等复合的功能。每一个店铺,都是一个风景点,每一个店铺都是文化体验点,纯碎的商业功能会弱化,旅游价值和文化价值逐步凸显,让游客在闲逛中产生消费欲望,在欢乐中产生消费行为,这是更高一个层次的文旅商业业态。

7、文旅小镇的商业业态招商需要具有“个性”的商户

文旅小镇的商业招商对象不是普通的商户,甚至不是连锁的商户。除了立足本地化之外,还要招一些对吃、住、购、娱、文等有特殊研究和追求的“发烧友”。

8、文旅小镇的商业业态需要考虑旅游淡旺季、周末与工作日等特性

旅游商业的一大特点是经营的季节性,即有明显的淡旺季之分。季节性是大多数旅游地的典型特征,旺季欣欣向荣,淡季门可罗雀。中国大部分景区,冬季的几个月,几乎无游客来访,商铺开业率不足50%。这就要求旅游产品的设置和后期运营尽量延长旅游旺季,并设置可行的四季旅游产品和旅游服务。

中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化,即从农村进入城市。第二阶段是大城市化,即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。在2016年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后,是前所未有的焦虑感。要么就是拿不到地,要么就是刀口舔血的去拍地王。

未来也许是大城市更新的时代,看发达国家的核心大城市,都是进入到这个时代。但这样的局势一旦到来,就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。最为重要的是,城市更新这样微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。从城市发展路径的角度看,核心城市向城市群发展的趋势明确,围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。

特色小镇也因此正在成为国内地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企,还是诸多区域性地方企业,都将转型的战略指向“特色小镇”。国家发展和改革委员会颁布了《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小(城)镇建设的通知》。此政策的出台,对于不少热情投入特色小镇开发转型的房地产企业来说,无疑是一剂强心针。就此,中国地标城策院根据多年城镇策划经验与积累,推出房地产开发企业特色小镇的创新转型分析。

全国型房开企业转型特色小镇开发模式

对于房企而言,借助较低成本获得大量土地开发权,并在后续运营中持续获得稳定的现金回报,是特色小镇最大的亮点,而房企转型特色小镇越靠近地产转型越容易成功,传统的房地产开发远郊大盘或产业园区,包装成小镇就能受到政府和客户的追捧,实际上,与传统房地产大盘开发不同的是,特色小镇或许更注重持续的运营能力。中国地标城策院就全国性房企纷纷试水特色小镇,总结出4种转型模式:

1、科技型服务小镇

随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起,城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低,新兴产业如科技、金融、航空、生物医药等对于城市配套要求较低,可在一二线城市周边布局,分散中心城区压力。房企拥有大资本、大规模,为科技产业服务,解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题,提供产业人口住得起的房子,留住产业人口。

《案例:碧桂园科技小镇》

项目介绍:碧桂园有在郊区做大盘开发的经验,能够很好的运用到产业地产中来,同时科技小镇一定是“重资产”打造,更多的是做平台搭建,提供产业配套服务,同时是与拥有科技产业资源或运营机构合作,更好更快地让科技人才集聚、企业入驻,通过龙头企业带动关联企业入驻,实现小镇的产城融合发展。

选址:一线城市周边和强二线城市的30-80Km区域,最好不超过60Km

占地规模:2-5 K㎡

难点:产业资源导入和招商

2、农业小镇

以农业为基础,配套有医疗、教育、娱乐等设施进行的地产开发,房企要么有农业技术资源要么与拥有农业技术的科技院所合作开发,通过地产开发获得的利润,来进行农业整体规划改造,让周边农民成为现代农业工人。

《案例:绿城农业小镇》

项目介绍:绿城专注于农业15年之久,于2012年与浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司,旗下有8家子公司,分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等,从生产到销售的农业链条已初具雏形。绿城农业小镇在中心1K㎡进行地产开发建设,利用自身农业技术带动周边2K㎡农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,并将周边农民转化为现代农业工人,同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统。

选址:距离上海、杭州等城市市中心30-50Km

规模:占地3K㎡(其中农业即相关产业占2K㎡,建筑规划占1K㎡)

特点:有完备的整体规划,特别是基础农业的配套,其次是提供稳定的农地和有产权的住房。

3、文旅小镇

以文化旅游产业为依托,结合生态旅游产品、居住、健康产业为一体的地产开发,房企具备文化旅游产业基础优势,同时小镇本身也是城市旅游目的地,通过与政府合作进行PPP模式的地产开发。

《案例:华侨城文旅小镇》

项目介绍:华侨城将发挥文化旅游产业的传统优势,针对有优质的自然资源或文化旅游资源的城市旅游目的型的小镇进行有选择的城镇化开发,以主题乐园为开发引擎,通过PPP模式进行地产开发。目前华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协议,拟投资超千亿元打造天回(占地10K㎡)、安仁(占地15K㎡)、黄龙溪(占地16.7K㎡)三大名镇。

选址:城市旅游目的地型的郊区小镇

规模:占地10K㎡左右

特点:基于华侨城在文化旅游产业所取得的成绩和品牌优势,同时小镇自身具备旅游功能。

4、产业新城

以传统产业园区开发为主体,通过传统产业聚集带来产业人口聚集,从而进行土地一级二级联动开发。房企要具备产业园区开发运营基础,在城市有产业外溢趋势的周边,通过PPP模式进行“地产+园区”的开发,即可获得地产收益又可获得园区开发运营收益。

《案例:华夏幸福产业新城》

项目介绍:华夏幸福作为全球产业新城运营商,自2002年以来一直扎根实体经济领域,以产业新城为载体打造多样化的发展平台,构建从园区建设、招商引资到城市运营三大业务体系。华夏幸福打造以产业新城为主体, 抓住一线城市工业外溢趋势,通过PPP模式在一线城市周边建立工业园区,同时进行土地一二级联动开发。

选址:一线城市周边,同时一线城市有产业外溢趋势

特点:地方政府有产业转移需求,同时可提供丰富的土地;大量人口导入。

特色小镇开发的四要素

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特色小镇是具有特色产业、文化内涵,缩小城乡发展差距的发展平台,人和产业是特色小镇的核心,缺乏产业支撑的特色小镇,无异于房地产的低效造城运动。特色小镇的建设一定要结合自身特质,充分挖掘地区特色,找准产业定位,进行科学规划,形成文化铸魂、产业兴镇、规划塑形、生态培元的四位一体的生态闭环。

四位一体的生态闭环

1

文化铸魂

文化是特色小镇的内核,只有深度挖掘小镇历史文化脉络,提炼适合小镇的文化因子,在城镇建筑塑造、城镇风貌的营造过程融入文化基因,才能为小镇润色,同时做足了文化内涵,才能使小镇在众多特色小镇中脱颖而出,形成自身的文化标签,并且为小镇发展注入源源不断的动力。

2

产业兴镇

特色小镇的产业不在于广和多,而在于特而强,产业是小镇的生命力,脱离了产业支撑,小镇将无以为继沦为空城、鬼城。特色小镇需要结合当地资源、产业基础,选择一个具有特色和较高聚集度的产业作为主攻方向,使之成为支撑其未来发展的大产业,同时吸引产业集聚,形成产业链,通过产业发展,带来其他业态的发展,从而盘活整个小镇。

3

规划塑形

规划是小镇整体的布局考量,通过对小镇整体的科学规划,形成功能分区,构建小镇的形态骨架,同时结合自身文化脉络及场地特征,打造特色小镇的肌理结构。

4

生态培元

自然生态是特色小镇建设的本底,一旦自然生态遭到破坏,特色小镇就无从谈起,必须依托现状生态资源,融合低碳、智能、协调、绿色、共享发展理念,按照生态优先和可持续发展的要求,在保持原汁原味风貌的基础上,适当进行开发保护,打造区域集约化开发的生态闭环。

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【时间】2017年7月22-23日

【地点】中国·杭州

【报名热线】潘老师18810345208

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【参会对象】包括各省/市/自治区旅游局(旅发委)领导、各市/县政府、旅游景区管理部门领导、国内外行业相关协会组织、旅游企业、知名投资机构、OTA、演艺公司、地产企业、开发商、特色小镇、城市更新、文旅地产、创新IP、商业地产从业者、科研机构、高等院校、媒体等方面的专家及嘉宾

【峰会特色】行业内顶级专家、项目操盘手从政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察15个纬度分享

峰会主题板块

第一板:特色小镇/田园综合体-政策机遇、资金扶持、创建申报

李兵弟:住房城乡建设部村镇建设司司长,小镇实践专家,多次参与中央1号文件起草温铁军:中国人民大学农业与农村发展学院教授,著名"三农"问题专家曾处长:杭州市发展改革委员会负责人,多次主导杭州特色小镇申报创建工作,在该领域有丰富实操经验第二板:特色小镇/田园综合体-顶层设计、盈利模式、策划创意陈放:中国策划学创始人,中国创意研究院院长,首届中国十大策划风云人物汪传虎:赛伯乐投资高级合伙人云亮:智纲战略研究院总经理第三板:特色小镇/田园综合体-规划设计、产业导入、落地要点姜晓刚:南方设计院副院长,实操了梦想小镇、基金小镇等等姚子刚:同济大学国家历史文化名城研究中心研究员李忠:华高莱斯总经理第四板:特色小镇/田园综合体-小镇操盘实践、运营模式创新毛厚德:日本著名建筑师,无锡拈花湾小镇第一操盘手季鉴真:中国青瓷小镇操盘手许峰:蓝城小镇总裁柳中辉:浔龙河生态艺术小镇操盘手沈毅晗:万科良渚小镇负责人望峭:袁家村民族小镇战略顾问张万兵:云栖小镇管委会主任第五板:特色小镇/田园综合体-IP打造、创意经济、品牌塑造李永萍:原台北市副市长洪清华:驴妈妈创始人,景域集团董事长苏影:深圳华侨城欢乐谷筹建负责人,武当太极湖生态小镇负责人徐旭初:浙江大学中国农民合作组织研究中心主任汤敏:古村之友创始人第六板:特色小镇/田园综合体-投融资规划、投融资模式创新李国栋:国家发改委《中产经》战略新兴产业办公室PPP中心主任,北京海绵控股董事长毕贺成:万鸿泰和集团首席顾问PPP实战专家潘岳奇:杭州城投网新资产管理有限公司总经理单光暄:中国首席PPP实战落地00000专家第七板:特色小镇/田园综合体-IP项目资源链接会平台侧:特色小镇、田园综合体、文旅地产等产业侧:智慧城镇、文旅产业、健康产业、养老产业、儿童、体育、农业等第八板:特色小镇/田园综合体-标杆项目实地考察研讨1.基金小镇、2.桃李春风、3.龙坞茶镇、4.莫干山溪谷(项目负责人全程陪同,仅限会员和贵宾席参加)

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